第111章 实地背调农贸市场

我突然发现，我自己挑选这些法拍标的物，最在意的是回本时间长短，回报率高低！像这个农贸市场，每年才收60万的租金，起拍价格1500万，这要真拿下来，等到猴年马月都回不了本，对这样的资产，我打心里是嗤之以鼻。 但是白依云不同，她是房产中介出身，她看一个资产或者一个法拍标的，是评估这个资产和周围的资产相比较，是否具有高性价比！她仅仅看一眼，就发现这个农贸市场折合单价才2000多元，和周围的物业比，这是一个比白菜还便宜的价格了！是非常明显可以捡大漏的资产~~~~ 仔细想一下，这个法拍标的的价格，就因为这个农贸市场超低租金，以及负一楼长时间闲置，导致评估价格原重偏低！ 像白依云建议的一样，将市场改为每天都营业不再分什么赶不赶集日，将营业时间拉长，将底下改成超市或者配套市场的停车场，相信每年收益会几倍的增加的！ 我决定到到巴南去这个农贸市场去看看这个标的。 白依云要跟随着一起去，杜鹃和哑巴留在酒店二楼家里，不出门。 巴南区和江津、綦江区一样，都在渝市南部、西南部，都属于渝市的新城区，面积非常大。巴南区离主城区更近，位置比江津和綦江区更好。刚好从我们酒店所在的江津区过去巴南区这个农贸市场所在地并不远，开车可能也就30分钟左右就到了。 当我们按照法拍网上的页面，找到这个农贸市场，我们两个长期在南方呆的人，给惊住了。 整个农贸市场，竟然几乎没有人，几乎所有市场上档口，都用塑料布盖着！市场只有进出口两头有灯光，整一层3300平方米，两侧整排商铺都关门，中间黑乎乎的，这渝市不是直辖市吗？不是有3000多万人口吗？ 怎么巴南区这新城区里还有个这样的农贸市场，竟然按照赶集日才开张的市场。 我两人都觉得匪夷所思，不是大城市的农贸市场都恨不得24小时营业吗？怎么还沿袭了偏远山区赶集日这样的落伍商业模式呢？ 我实在是搞不懂！ 我们两人摸黑在市场内走了一圈，竟然发现这个农贸市场内，竟然建了一部扶梯，直接下到负一楼的。看来原业主也准备将负一楼同样作为农贸市场使用的，要不不会在农贸市场中间，花了大几十万，建一部手扶电梯下到负一层的。 我们两人跨过拦在扶梯口的警戒线，直接从扶手电梯那里，步行走下负一层，发现整个负一层，黑乎乎的，说它伸手不见五指也不夸张。 而且我们发现负一楼都已经铺了瓷砖，但是没有像一楼一样，修建了档口，除了地面铺了瓷砖外，整个负一楼，并没有做任何隔断，就闲置在那里，没有使用了！ 我俩在负一层，急冲冲的看一下，就又从扶手电梯那里步行走上到一楼农贸市场那里，然后走出了这个农贸市场。 我一直沉默不语，是因为我看了这个负一楼后，我很嫌弃原业主瞎折腾白花钱了，如果我将这个法拍资产拿下，这负一层我大概率是会经营停车场的。可是这个瓷砖地面，不能够直接铺地坪漆，要么撬开这些瓷砖，要么就是将这些瓷砖表面打磨成粗糙的，以便增加地坪漆的附着力！ 不管是撬开瓷砖，还是打磨瓷砖表面，这都明显增加了工序，增加了不少成本 而白依云也一声不吭，似乎在琢磨着什么。 “白姐，你觉得这个农贸市场怎么样？” “说实话我活了20几年，还从没有见过这么冷清的农贸市场，如果从农贸市场角度来讲，这个农贸市场在非集市日的表现非常糟糕！但是，如果从这栋农贸市场的建筑物角度来说，这栋建筑的价值远超过1500万的起拍价格！” “此话怎讲？” 我疑惑的看着白依云。 “你注意到这个农贸市场没有？他一楼的高度，我目测估计有6-7米高，设计规划就非常适合做农贸市场的的！而负一层的高度，竟然也有4-45米高，很显然，这个负一楼，原来设计功能也是做为农贸市场的一部分的，而不是停车场为主的，因为地下停车场的高度，一般都是在24-26米左右！我一直在想，这个负一楼，除了做停车场，还有什么行业更适合做” 我们来这里，只是做一个基本的背调而已，我根本没有注意到这个楼层高度问题！ 听到白依云说到这个楼层高度问题，我抬头仔细看了一下眼前的农贸市场一楼，才发现真如白依云说的一样，有6—7米高。这一楼的高度和负一楼的高度，很明显原业主设计规划两层都是用做农贸市场。 可这农贸市场，一楼经营都这么惨淡，更别提继续扩大到负一楼，继续经营农贸市场档口吧！ 我们在市场外面绕整栋市场走了一圈，发现市场前后面，都各有一块空地目测有大概2000平方米左右！，画了很多停车位框，并且在空地四周装有铁围栏，安装了车位无人值守道闸！ 很明显这市场前后两面的空地，还是归属于这座市场地盘，给市场做停车场，方便百姓日常来这里买菜。 “白姐，你觉得这个法拍标的有没有搞头？” “搞！这么损的资产被我们遇到了，傻子才会放弃！你不是一直说花钱的速度太慢了吗？这个农贸市场如果真的能够1500万拍下来，你就偷着乐吧。最怕它拍出天价而已。如果真的1500万搞到手，我们找个银行放贷款的人简单包装运作一下，肯定能够贷款超过这1500万的，你知道我们中介行当有一句什么话吗？——能够超贷的物业，都是好物业！” “可是这个市场每个月9天的赶集日，相当于仅仅开门营业9天，这市场老板不是脑子进水了，就是被驴踢坏了——这样的经营手法，我们猴年马月才能够回本？” “先不急着下结论，我们开车到周围两三公里再转转，看看还有几个农贸市场，大型超市，然后再到法院里咨询一下这个市场所占的土地8500平方米，包不包括市场两头的空地？如果都包括在内，这资产先无脑买入再考虑如何变现回本——”